邹蓝

刚需是有房住，而不必要有房子

中秋加十一，问候各位平安愉快。 

一个理论经济学的名词刚性需求，被房产开发商扭曲性地普及了，而且还进一步作为定语修饰在“房”这个名词上而形成“刚需房”这么个说法。

所谓刚性需求（inelastic demand）是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。意思是不管多贵都不得不买的。比如汽车车主，汽油价格再涨，他能不给车加油吗？无非是少用车，或者换电动车，或者小排量的，或者更省油的。

需求弹性大的意思是，一样东西，10元一个时买的人不多，降价到7元一个时买的人明显增加，而降到5元时，买的人比10元翻了一倍不止。这种商品就是需求弹性大商品。反之，10元要买，20元也不得不买，30元还是要咬牙买的，就是刚性需求。

英文的刚性需求，实际意思是无弹性的需求。比方说盐，再贵也不能不买；还有主食即面粉大米等。因为吃是人类第一需求。但是盐缺乏替代品，而米饭或面条馒头，还是有替代品的。收入不变的情况下，面粉大米价格如果暴涨吃不起，可改多吃点玉米面，土豆，红薯也能管饱。对1960年过来的人如此介绍可能更科普一些。因此在一定情况下，对面粉和大米的需求，有较大弹性。

简言之，刚性的需求是不得不满足的。但是拥有房子绝对不是刚性的需求。随眠才是刚性需求。在租屋还是在自有的屋子，甚至偶然为之的露宿或者睡帐篷，都一样能睡眠。

当年作为留学人员，我在英国伯明翰跟在北京一样有睡眠的刚性需求，我通过租房而实现这个刚性需求。拥有房子是刚性需求吗？显然不是。而且为在租金大致相同情况下距离大学近一点而更方便，我搬家多次，从伯明翰的King’s Norton 的Bunbury Gdns，转移到Harbon的Gleave Rd，再搬到大学旁Selly Oak火车站附近的Hubert Rd。往或返大学校园，从骑车半小时，到步行一刻钟。

人类需要晚上或者特定时间段的睡眠，才能维持次日的精力。睡眠需要一个安静的地方，不过对于好多人来说，困急了，什么场合都能躺倒睡的。

无家可归的流浪者，在别人屋檐下，桥下，隧道睡觉。天气适宜在露天睡觉的也有。

香港和大陆，包括美国，有人在24小时麦当劳的角落里睡觉。香港有笼屋，笼屋之上还有稍微好一点的棺材房（实际上相当于火车硬卧），再往上有劏房（即大陆的所谓房中房）。每个档次都有十万计以上的住客。然后再是租房客。

租房客再往上是自己拥有住房的阶层，有的有多套将其中多的出租，以租金养房贷。

因此，真正的刚性需求，或者说刚需，对于一个人来说，是有地方能平躺着睡觉。长期不好说，短期还是很好对付的。在旅途中，有人在火车站候车室的椅子上对付过一两夜，也有人在硬座车厢内的座位下对付过。候车室的事我没干过，但是硬座车椅子下不止一两次。

谁敢说，无家可归的流浪者，喝一杯热茶，报餐一顿后在街边太阳下的公共座椅上躺下的那种惬意，比不亿万豪宅里水床上的睡觉？庄子·秋水中说，子非鱼,安知鱼之乐；子非我,安知我不知鱼之乐。人与鱼没有语言沟通办法，但是人与人是能沟通的。问一下流浪汉躺下时的惬意感，肯定不比马阿狸躺在十亿豪宅里的感觉差。流浪汉没多少想法，只求能吃饱，能有个避雨的地方躺下。马阿狸要操心的事太多，可能都不得不靠安眠药入睡。

因为有房子出租，因此不需要拥有房子，也能满足睡觉这个刚性需求。因为在任何国家的住房市场上，大致分两类供给：房屋出售，房屋出租。酒店宾馆招待所包括民宿以及airbnb以短租为主，不过也有人长租半年一年甚至多年酒店的。

有很多人通过租房生活也满足了日常生活和最要紧的睡眠休息的刚性需求。而拥有房产绝对不是刚性需求，我们看到这种需求有多个替代。

在德国，房东任意提租是违法的；在美国，房东与租客的关系大致也是法定关系，不能违法乱来。目前国内，房客的权益还没受到足够的保护，同样烂租客搞坏了房东的房子一逃了之也不少。因此，租客方面的遭遇经常是房东任意毁约而不得不经常搬家。只要法律规范好，房东不能任性，房客也不会乱来，现在这种遭遇被迫搬家不安定而不得不下决心买房的状况，也应该会减少。

事实上，在通货膨胀明显的前提下，拥有房产在当今的中国，是投资需求大于生活需求。当然也不能排除有人出于生活需求而又有买房能力才买房，却在房价持续上涨的大势下，凸显了资产的保值增值。但前提是当事人收入长期稳定，否则断供就亏更大。换个场景，如果房价下跌，即使有买房能力，也有实际需求，谁还会马上买房？肯定是租一阵看看再说。有的地方房价高上天，房价与房租比，租金远抵不上房贷月供额。这时还是租房合适。

现在房价在省城和一线城市涨到了绝大多数人拼六个钱包都买不起的时候，年轻一代干脆不动买房子的脑筋了。现在，租房者的独居、年轻化已成趋势。看到有国内数据显示，租房人群年龄多集中于35岁以下。其中，21-25岁占比最高，达到34.4%。租房人群中，近三成用户选择与朋友同住，另外有21.6%的租客选择了个人独居。这两类达到一半左右。

买房者耍赖开发商一点不怕，而开发商耍赖，买房人一般来说毫无办法。烂尾楼如此之多就是一个证明。

所谓刚需的忽悠下，买房人负债累累，开发商卖那么高价也负债累累，卖地的地方政府也负债累累。那么作为那么高价体现的利润到哪去了呢？还不是开发商们套现了藏到海外去了。否则肉烂了还是应该在国里的。

国内房地产开发商最大的几个都倒霉了。走得早的老李头则已落袋为安。国内房产市场的势头已经开始变化转换。

2020/9/27